Ablösevereinbarung Nachmieter Vorlage für deine Wohnung
Du ziehst um und deine geliebte, maßgeschneiderte Küche passt einfach nicht in die neue Wohnung? Das kommt häufiger vor, als man denkt. Genau für solche Fälle gibt es die Ablösevereinbarung. Das ist im Grunde ein unkomplizierter, privater Vertrag zwischen dir und deinem Nachmieter. Ihr regelt damit, dass er dir deine Küche oder andere Einbauten abkauft und du den ganzen Kram nicht ausbauen musst.
Was eine Ablösevereinbarung wirklich ist
Mal ehrlich: Der Auszugstermin rückt näher und allein der Gedanke, die perfekt eingepasste Einbauküche oder den riesigen Kleiderschrank abzubauen, zu transportieren und am Ende passt in der neuen Wohnung eh nichts … das ist purer Stress. Eine Ablösevereinbarung ist da die eleganteste Lösung.
Am Ende ist das eine klassische Win-win-Situation. Du sparst dir den ganzen Aufwand und die Kosten für den Ausbau und bekommst noch eine faire Summe für deine Einrichtung. Dein Nachmieter wiederum kann sich über eine quasi bezugsfertige Wohnung freuen und muss nicht sofort losrennen, um eine Küche zu planen und zu kaufen. Gerade auf angespannten Wohnungsmärkten kann das ein riesiger Vorteil sein und dir die Suche nach einem Nachmieter erleichtern.
Der kleine, aber feine Unterschied zur Abstandszahlung
Die Begriffe „Ablöse“ und „Abstand“ werden oft in einen Topf geworfen, aber rechtlich ist das ein himmelweiter Unterschied. Den solltest du kennen, um nicht versehentlich in einer Grauzone zu landen.
- Ablösevereinbarung: Hier geht’s um den Kauf ganz konkreter Dinge. Du verkaufst deinem Nachmieter zum Beispiel die Küche, einen bestimmten Schrank oder den teuren Bodenbelag, den du verlegt hast. Der Preis orientiert sich am Zeitwert der Gegenstände.
- Abstandszahlung: Das ist etwas ganz anderes. Hier zahlt der Nachmieter nur dafür, dass du die Wohnung überhaupt freimachst. Es gibt keinen materiellen Gegenwert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam; erlaubt ist nur, dir nachweisbare Umzugskosten zu erstatten (§ 4a Abs. 1 WoVermRG).
Eine saubere Ablösevereinbarung ist dein Schlüssel zu einem fairen Deal. Sie hält schwarz auf weiß fest, dass es um den Verkauf von Möbeln geht – und nicht um eine versteckte Gebühr für die Wohnungsübergabe.
Unsere Ablösevereinbarung-Vorlage weiter unten – zum Kopieren, als Word-Datei und als PDF – hilft dir dabei, an alles Wichtige zu denken. Sie richtet sich nach deutschem Recht; in Österreich gelten für Ablösen andere Regeln.
Was in deiner Ablösevereinbarung nicht fehlen darf
Ein Vertrag ist nur so gut wie das, was drinsteht. Damit du und dein Nachmieter später keine bösen Überraschungen erlebt, sollte die Ablösevereinbarung klar und vollständig sein. Eine saubere, klare Vereinbarung verhindert von vornherein Zoff und Missverständnisse.
Als Allererstes gehören natürlich die vollständigen Daten beider Parteien rein. Gemeint sind nicht nur die Namen, sondern auch die aktuellen Anschriften von dir als Vormieter und die des Nachmieters. So ist glasklar, wer hier mit wem einen Deal macht.
Das Herzstück: Eine genaue Liste aller Gegenstände
Jetzt kommen wir zum wichtigsten Teil – der detaillierten Auflistung aller Möbel und Einbauten, die du abgibst. Vage Beschreibungen wie „Küche“ oder „Schrank“ sind quasi eine Einladung für späteren Ärger. Sei hier so pingelig wie möglich, das erspart dir Kopfschmerzen.
Stell dir vor, du beschreibst es für jemanden, der die Teile noch nie gesehen hat. Zum Beispiel so:
- Einbauküche von Nobilia: Gekauft im Juni 2020. Mit dabei sind der Siemens Backofen (Modell HB517GBS0), der Bauknecht Geschirrspüler (Modell BUC 3C26 X) und die Eichenholz-Arbeitsplatte, die vorne links leichte Gebrauchsspuren hat.
- PAX Kleiderschrank von IKEA: Maße 200x236x58 cm, Farbe Weiß, inklusive vier Schubladen und zwei Kleiderstangen. An der rechten Tür ist ein kleiner Kratzer.
- Maßgefertigte Plissees: Hängen an allen drei Fenstern im Wohnzimmer, Farbe Anthrazit, funktionieren einwandfrei.
So eine genaue Auflistung gibt beiden Seiten Sicherheit. Falls du tiefer in das Thema eintauchen willst, schau dir unseren Artikel zum Vertrag zur Übernahme von Möbeln an, da gibt’s noch mehr Praxistipps.
Preis, Bezahlung und Übergabe – die Fakten schaffen
Sobald die Liste steht, folgen die finanziellen und organisatorischen Details. Diese Punkte sind essenziell, denn hier dreht sich alles ums Geld und den reibungslosen Ablauf.
Profi-Tipp: Halte unbedingt fest, dass die Zahlung erst fällig wird, nachdem der Nachmieter seinen Mietvertrag unterschrieben hat. Das ist eine faire Absicherung für euch beide.
Schreib den finalen Ablösebetrag am besten in Ziffern und in Worten auf, das beugt Zahlendrehern vor. Legt auch fest, wie bezahlt wird – per Überweisung oder bar auf die Hand? Ein konkreter Übergabetermin, der am besten mit der offiziellen Wohnungsübergabe zusammenfällt, macht den Sack zu. So kann eigentlich nichts mehr schiefgehen.
Damit du nichts vergisst, hier eine kleine Checkliste.
Checkliste für eine sichere Ablösevereinbarung
Diese Tabelle fasst die unverzichtbaren Bestandteile zusammen, die in deiner Vorlage nicht fehlen dürfen.
| Bestandteil | Warum es wichtig ist | Beispiel |
|---|---|---|
| Vollständige Parteien | Stellt sicher, wer die Vertragspartner sind. | Max Mustermann, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt & Erika Mustermann, Beispielweg 2, 54321 Beispielhausen |
| Detaillierte Objektliste | Verhindert Streit über den Zustand und Umfang. | „IKEA PAX Schrank, weiß, 200x236x58 cm, Kratzer an rechter Tür“ |
| Gesamter Ablösepreis | Schafft Klarheit über die finanzielle Einigung. | „Der Ablösebetrag beträgt 550 € (in Worten: fünfhundertfünfzig Euro).“ |
| Zahlungsbedingungen | Regelt, wann und wie das Geld fließt. | „Zahlbar per Überweisung innerhalb von 7 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags.“ |
| Bedingung Mietvertrag | Schützt beide Seiten, falls der Vermieter Nein sagt. | „Diese Vereinbarung wird nur wirksam, wenn ein Mietvertrag über die Wohnung zustande kommt.“ |
| Übergabedatum | Definiert den Zeitpunkt des Besitzübergangs. | „Die Übergabe der Gegenstände erfolgt am [Datum] zusammen mit der Wohnungsübergabe.“ |
| Zustandsklausel | Stellt klar, dass der Zustand bekannt ist. | „Gekauft wie gesehen; Sachmängelhaftung ausgeschlossen, außer bei Arglist, Garantie, Vorsatz/grober Fahrlässigkeit und Personenschäden (siehe Vorlage Nr. 7).“ |
Mit diesen Punkten in deiner Vereinbarung sind die wichtigsten Streitfragen geregelt, und der Umzug kann für alle Beteiligten entspannter über die Bühne gehen.
So findest du den richtigen Preis für deine Küche
Die große Frage, die immer im Raum steht: „Was ist meine alte Küche eigentlich noch wert?“ Das ist oft der kniffligste Teil. Aber keine Sorge, einen fairen Preis zu finden, der auch vor dem Gesetz Bestand hat, ist gar nicht so kompliziert. Der Trick ist, nicht vom ursprünglichen Kaufpreis auszugehen, sondern den Zeitwert zu berechnen.
Der Zeitwert ist im Grunde der Neupreis abzüglich der normalen Abnutzung. Als grobe Faustregel (so rechnet etwa der Ratgeber von Immowelt zu Abstand und Ablöse) verliert eine Einbauküche im ersten Jahr rund 24 % ihres Neupreises, danach jedes weitere Jahr 4 % vom Neupreis. Weil eine Küche nicht ewig hält, kommt ein zweiter Schritt dazu: Das Ergebnis wird mit dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer multipliziert. Die Gesamtnutzungsdauer hängt von der Qualität ab – Immowelt setzt etwa 10 Jahre bei einfachen, 15 Jahre bei mittleren und 20 Jahre bei hochwertigen Küchen an.
Mal ein konkretes Beispiel aus der Praxis
Sagen wir, deine hochwertige Küche hat vor fünf Jahren 10.000 € gekostet (Gesamtnutzungsdauer also rund 20 Jahre). Dann überschlägst du den aktuellen Wert so:
- Nach dem 1. Jahr: 10.000 € − 2.400 € (24 %) = 7.600 €.
- Für die 4 weiteren Jahre: 10.000 € × 4 % × 4 = 1.600 € Wertverlust → 7.600 € − 1.600 € = 6.000 €.
- Restnutzungsdauer einrechnen: Von 20 Jahren sind noch 15 übrig → 6.000 € × 15 / 20 = 4.500 € Zeitwert.
Zur Kontrolle: Immowelts eigenes Beispiel (10.000 €, sieben Jahre alt, hochwertig) ergibt auf demselben Weg 10.000 € − 2.400 € − 6 × 400 € = 5.200 € und 5.200 € × 13 / 20 = 3.380 €.
Diese Summe ist eine gute Grundlage für deine Verhandlungen. Ist die Küche top in Schuss und hat vielleicht noch ein paar coole Extras, kannst du etwas draufschlagen. Hat sie sichtbare Macken, gehst du natürlich etwas runter. Deine Originalrechnungen sind hier übrigens Gold wert, um den Neupreis glaubhaft zu belegen.
Man sieht also: Klare, faire Absprachen machen am Ende beide Seiten glücklich und sorgen für eine stressfreie Wohnungsübergabe.
Ganz wichtig: Übertreib es mit dem Preis nicht. Verpflichtet sich der Nachmieter im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, dir Einrichtung abzukaufen, ist die Preisvereinbarung unwirksam, soweit der Preis „in einem auffälligen Missverhältnis“ zum Wert steht (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). Der Bundesgerichtshof sieht ein solches Missverhältnis jedenfalls dann, wenn der Preis den objektiven Wert um mehr als 50 % übersteigt (Urteil vom 23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96). Bei einem Zeitwert von 4.500 € wird es also spätestens oberhalb von 6.750 € (4.500 € × 1,5) kritisch. Zu viel Gezahltes kann der Nachmieter zurückfordern (§ 5 WoVermRG).
Wenn du mit einer fairen Kalkulation startest, schaffst du die perfekte Basis für einen guten Deal. So fühlen sich alle wohl – und ein fairer Preis macht es leichter, einen passenden Nachmieter zu finden.
Häufige Fehler und wie du sie vermeidest
Eine Ablösevereinbarung klingt nach einer Win-Win-Situation. Ist sie auch oft, aber nur, wenn du die typischen Stolperfallen kennst und elegant umschiffst. Damit du nicht auf die Nase fällst, hier die Punkte, auf die du achten solltest.
Die wohl größte Falle, in die du tappen kannst? Sich auf einen Handschlag zu verlassen. Mündliche Absprachen sind nett gemeint, aber im Streitfall leider nichts wert. Stell dir vor, der Nachmieter will plötzlich nur noch die Hälfte zahlen oder behauptet, von einem Kratzer im Schrank nichts gewusst zu haben.
Deshalb der wichtigste Rat: Halte immer alles schriftlich fest. Nur ein unterschriebenes Dokument gibt dir die Sicherheit, die du brauchst.
Den Vermieter außen vor lassen
Ein weiterer Klassiker: Du hast den perfekten Deal mit dem Nachmieter ausgehandelt, aber eine entscheidende Person vergessen – den Vermieter. Deine ganze schöne Vereinbarung ist Makulatur, wenn der Vermieter deinen Wunschnachfolger am Ende ablehnt.
Hol den Vermieter also so früh wie möglich mit ins Boot. Stell ihm den potenziellen Nachmieter vor und warte auf das offizielle Go, bevor du irgendetwas zur Ablöse unterschreibst. Das erspart dir eine Menge Kopfschmerzen und die unangenehme Situation, am Ende auf deinen Möbeln sitzen zu bleiben.
Viele Mieter glauben, der Vermieter sei verpflichtet, einen solventen Nachmieter zu akzeptieren. Das ist in der Regel ein Irrtum – anders kann es nur sein, wenn euer Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Offene und ehrliche Kommunikation ist hier Gold wert.
Die Wohnungszusage an die Ablöse koppeln
Es ist verlockend, oder? „Du bekommst die Wohnung, aber nur, wenn du meine Küche kaufst.“ Aber Vorsicht: Die Wohnung vergibst nicht du, sondern der Vermieter. Und für das Freimachen der Wohnung selbst darfst du kein Geld verlangen – bezahlt wird nur, was du tatsächlich übergibst, zu einem Preis, der zum Wert passt.
Verkaufe es lieber als ein attraktives Gesamtpaket: Dein Nachmieter bekommt nicht nur eine tolle Wohnung, sondern auch die Chance, direkt in ein gemütliches Zuhause zu ziehen.
Sichere dich außerdem für den Fall ab, dass der Vermieter Nein sagt oder der Nachmieter abspringt. Das Gesetz geht zwar im Zweifel selbst davon aus, dass ein solcher Kauf nur gilt, wenn der Mietvertrag zustande kommt (§ 4a Abs. 2 WoVermRG) – schriftlich festgehalten ist es aber für beide klarer. Genau diese Klausel steht in unserer Vorlage. Und wenn du parallel selbst noch auf Wohnungssuche bist: In unserer Checkliste für die Wohnungssuche steht, welche Unterlagen du für die Bewerbung bereithalten solltest.
Hol dir deine kostenlose Vorlage
Genug der Theorie. Damit du nicht bei null anfangen und alles mühsam selbst zusammenbasteln musst, haben wir eine Vorlage für dich erstellt, die du an deine Situation anpasst. Drin ist alles, worüber wir gerade gesprochen haben – von der Liste der Gegenstände über die Bedingung „nur mit Mietvertrag“ bis zu den Zahlungsdetails und einer Quittung für Barzahlung.
Hier kannst du die Ablösevereinbarung für den Nachmieter als Vorlage kostenlos herunterladen:
- Ablösevereinbarung als Word-Datei (.docx) – zum Ausfüllen am Computer
- Ablösevereinbarung als PDF – zum Ausdrucken und handschriftlich Ausfüllen
Füll sie zusammen mit deinem Nachmieter aus, unterschreibt beide und behaltet jeder ein Exemplar. Ersetze alle Platzhalter in eckigen Klammern und streiche, was nicht passt.
Die Vorlage zum Kopieren
Ablösevereinbarung – Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände zwischen Vormieter und Nachmieter
1. Vertragsparteien
Verkäufer (Vormieter): [Name Vormieter], [Anschrift Vormieter], [Telefon / E-Mail Vormieter]
Käufer (Nachmieter): [Name Nachmieter], [Anschrift Nachmieter], [Telefon / E-Mail Nachmieter]2. Wohnung
Die Gegenstände befinden sich in der Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage im Haus, PLZ Ort]. Vermieter: [Name Vermieter]. Der Nachmieter möchte die Wohnung ab [Datum Mietbeginn] anmieten.3. Gegenstände und Preis
Der Vormieter verkauft dem Nachmieter folgende Gegenstände:
Nr. Gegenstand (Hersteller, Modell, Maße) Gekauft (Jahr) Zustand / bekannte Mängel Preis 1 [z. B. Einbauküche inkl. Backofen, Kochfeld, Kühlschrank, Geschirrspüler] [Jahr] [Zustand] [Betrag] € 2 [Gegenstand] [Jahr] [Zustand] [Betrag] € Gesamtpreis (Ablösebetrag): [Betrag] € (in Worten: [Betrag in Worten] Euro). Fotos der Gegenstände sind als Anlage beigefügt: [ja / nein].
4. Bedingung: Mietvertrag
Diese Vereinbarung wird nur wirksam, wenn zwischen dem Nachmieter und dem Vermieter ein Mietvertrag über die in Nr. 2 genannte Wohnung zustande kommt (aufschiebende Bedingung). Kommt bis zum [Datum] kein Mietvertrag zustande, ist die Vereinbarung gegenstandslos. Bereits geleistete Zahlungen erstattet der Vormieter dann innerhalb von [7] Tagen vollständig. Nr. 4 Satz 2–3 und Nr. 5 Satz 4 gelten unabhängig vom Eintritt der Bedingung.5. Zahlung
Zahlungsweise: [Überweisung innerhalb von 7 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags / bar bei der Übergabe gegen Quittung]. Konto des Vormieters: IBAN [IBAN], Kontoinhaber [Name Kontoinhaber]. Anzahlung: [keine / Betrag und Datum der Anzahlung]. Eine Anzahlung wird auf den Ablösebetrag angerechnet und bei Nichteintritt der Bedingung nach Nr. 4 erstattet.6. Übergabe und Eigentum
Die Übergabe erfolgt am [Datum Übergabe], zusammen mit der Wohnungsübergabe. Das Eigentum geht mit vollständiger Zahlung des Ablösebetrags auf den Nachmieter über. Bis zur Übergabe lässt der Vormieter die Gegenstände in der Wohnung und behandelt sie pfleglich. Der Vormieter klärt vor der Übergabe mit dem Vermieter, dass die Gegenstände in der Wohnung verbleiben dürfen. Er versichert, dass die Gegenstände sein Eigentum sind und nicht mit Rechten Dritter belastet sind (z. B. nicht geleast, nicht unter Eigentumsvorbehalt, nicht Eigentum des Vermieters).7. Zustand und Gewährleistung
Die Gegenstände werden in dem Zustand verkauft, in dem sie sich bei der Besichtigung am [Datum Besichtigung] befanden („gekauft wie gesehen“). Bekannte Mängel sind in der Liste oben aufgeführt. Beide Parteien handeln als Privatpersonen. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird ausgeschlossen. Das gilt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Unberührt bleibt außerdem die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
[Hinweis: Ist der Verkäufer Unternehmer (z. B. eine Wohnungsgesellschaft) und der Käufer Verbraucher, ist der Ausschluss unwirksam (§ 476 BGB) – dann den Satz zum Haftungsausschluss streichen.]8. Kein Entgelt für das Freimachen der Wohnung
Der Ablösebetrag ist ausschließlich der Kaufpreis für die in Nr. 3 genannten Gegenstände. Eine Zahlung dafür, dass der Vormieter die Wohnung räumt oder den Nachmieter vorschlägt, ist nicht vereinbart.9. Sonstiges
Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung sollen schriftlich erfolgen. Ist eine Bestimmung unwirksam, bleibt die Vereinbarung im Übrigen wirksam. Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.Ort, Datum, Unterschrift Vormieter: ______________________
Ort, Datum, Unterschrift Nachmieter: ______________________
Diese Vorlage ist ein unverbindliches Muster nach deutschem Recht und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei hohen Beträgen oder Besonderheiten (z. B. fest verbaute Einbauten, die laut Mietvertrag zurückgebaut werden müssen) lass dich im Zweifel beim Mieterverein oder von einer Anwältin oder einem Anwalt beraten.
Kaufvertrag für Möbel mit dem Nachmieter
Du willst gar keine Küche abgeben, sondern nur ein paar Möbel – den Kleiderschrank, das Sofa, die Lampen? Dann funktioniert dieselbe Vorlage genauso: Trag einfach die Möbelstücke in die Liste unter Nr. 3 ein. Rechtlich ist auch das ein ganz normaler Kaufvertrag zwischen Privatleuten, und wenn der Verkauf mit dem Mietvertrag zusammenhängt, gilt die Bedingung unter Nr. 4 ebenfalls.
Bist du selbst der Nachmieter und sollst Möbel übernehmen? Worauf du als Käufer achten solltest – samt Übergabeprotokoll und Checkliste für den Übergabetag – steht in unserem Ratgeber zum Vertrag über die Übernahme von Möbeln.
Häufige Fragen rund um die Ablöse
Zum Schluss räumen wir noch mit den typischen Unsicherheiten auf, die beim Thema Ablöse immer wieder auftauchen. Hier gibt’s die Antworten auf die Fragen, die uns in der Praxis am häufigsten begegnen.
Kann ich den Nachmieter zwingen, meine Küche zu kaufen?
Die kurze und schmerzlose Antwort: Nein, auf keinen Fall. Eine Ablösevereinbarung funktioniert nur, wenn beide Seiten freiwillig zustimmen. Du kannst niemanden dazu zwingen, deine Sachen zu übernehmen, egal wie passgenau die Küche auch sein mag.
Klar, einen passenden Nachmieter vorzuschlagen, der alles übernimmt, ist ein starkes Argument. Aber die Wohnung vergibt der Vermieter, nicht du. Und selbst wenn sich ein Nachmieter auf den Kauf einlässt: Ein überhöhter Preis ist insoweit unwirksam, und Geld nur für das Freimachen der Wohnung darfst du gar nicht verlangen (§ 4a WoVermRG).
Was passiert, wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt?
Das ist leider der Knackpunkt und das größte Risiko bei der ganzen Sache. Deine Abmachung mit dem Nachmieter-Kandidaten ist erst dann in trockenen Tüchern, wenn dieser auch tatsächlich den Mietvertrag vom Vermieter bekommt und unterschreibt. Sagt der Vermieter „Nein“, ist dein Deal vom Tisch.
Unser Tipp aus der Praxis: Halte unbedingt schriftlich fest, dass die Ablösesumme erst dann fällig wird, wenn der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Solltest du schon eine Anzahlung kassiert haben, musst du diese vollständig innerhalb der vereinbarten Frist zurückzahlen, falls der Vermieter deinem Vorschlag nicht zustimmt – in unserer Vorlage trägst du dafür eine Frist ein, zum Beispiel 7 Tage.
Gilt eine Ablöse auch für einen selbst verlegten Boden?
Ja, absolut! Das Prinzip gilt nicht nur für Möbel. Auch für Dinge, die fest mit der Wohnung verbunden sind – wie zum Beispiel ein hochwertiger Parkett-, Laminat- oder Vinylboden, den du selbst verlegt hast – kannst du eine Ablöse vereinbaren.
Der Weg ist derselbe wie bei der Küche: Du berechnest den Zeitwert, indem du vom Neupreis die Abnutzung über die Jahre abziehst. Wichtig ist, dass du den Boden und seinen Zustand ganz genau in der Ablösevereinbarung Nachmieter Vorlage beschreibst. So gibt es später keine Diskussionen.
Übrigens, um die Chancen deines Wunsch-Nachmieters zu erhöhen, kann ein überzeugendes Bewerbungsschreiben für die Wohnung mit unserer Vorlage wahre Wunder wirken und den Vermieter beeindrucken.
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