Beim Thema Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geht es nicht nur um ein paar Zahlen auf dem Papier – es geht um dein hart verdientes Geld. Eine korrekte Berechnung ist der einzig faire Weg, um sicherzustellen, dass du als Mieter oder Käufer nicht für Luft bezahlst. Dieser Leitfaden macht dich zum Profi für deine eigenen vier Wände.

Warum die korrekte Wohnfläche bares Geld wert ist

Wenn du gerade eine Wohnung suchst oder ein Haus kaufen willst, ist die Quadratmeterzahl eine der wichtigsten Angaben im Exposé. Klar, sie bestimmt den Preis, aber eben auch die Höhe deiner Nebenkosten. Schon eine kleine Abweichung kann sich über die Jahre zu hunderten oder sogar tausenden von Euro summieren.

Leider stimmen die Angaben in Immobilienanzeigen nicht immer. Manchmal werden Flächen wie Keller, unbeheizte Dachböden oder der Balkon locker zu 100 % dazugerechnet, obwohl das gesetzlich gar nicht erlaubt ist. Genau hier kommt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ins Spiel.

Was ist diese Wohnflächenverordnung (WoFlV) überhaupt?

Die WoFlV ist kein netter Vorschlag, sondern ein in Deutschland gesetzlich verankertes Verfahren. Sie wurde 2004 eingeführt, um endlich einen einheitlichen und verbindlichen Standard für Mietverträge, Immobilienbewertungen und Förderprogramme zu schaffen. Ihr Ziel: mehr Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt.

Die Verordnung legt ganz genau fest, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen und wie sie angerechnet werden. Ein Balkon zum Beispiel zählt in der Regel nur zu 25 %, und Flächen unter Dachschrägen fließen nur anteilig oder gar nicht in die Berechnung ein.

Der entscheidende Punkt für dich: Die WoFlV definiert, was wirklich als „Wohnraum“ gilt. Sie zieht eine klare Linie zwischen echter Wohnfläche, für die du zahlst, und reiner Nutzfläche (wie Keller oder Garage), die in der Mietberechnung nichts zu suchen hat.

Dieses Wissen ist dein stärkstes Werkzeug bei der Wohnungssuche. Es hilft dir, die Angaben im Exposé kritisch zu hinterfragen und gibt dir eine viel bessere Verhandlungsposition. Übrigens: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in Deutschland ist in den letzten Jahren leicht gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt lag sie 2022 bei 92,2 Quadratmetern.

Dein Vorteil als Mieter oder Käufer

Eine korrekte Wohnflächenberechnung schützt dich direkt vor finanziellen Nachteilen. Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, hast du als Mieter handfeste Ansprüche. Dazu gehören:

• Mietminderung: Du kannst die Miete entsprechend der prozentualen Abweichung kürzen.
• Rückforderung: Du hast das Recht, zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit zurückzuverlangen.
• Anpassung der Nebenkosten: Auch die Betriebskostenabrechnung muss auf Basis der korrekten, kleineren Fläche korrigiert werden.

Beim Immobilienkauf ist die genaue Fläche ein entscheidender Hebel für die Preisverhandlung. Eine korrekt ermittelte, kleinere Wohnfläche kann den Kaufpreis spürbar senken. Das Wissen um die Kosten pro Quadratmeter ist dabei Gold wert, worüber du in unserem Artikel „Wie viel kostet 1 qm Wohnfläche Miete?“ mehr erfahren kannst. Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser – und in diesem Fall bares Geld.

So misst du die Grundflächen richtig aus

Jetzt geht’s ans Eingemachte. Bevor wir uns später die kniffligen Fälle wie Dachschrägen vornehmen, schaffen wir erst mal eine saubere Basis. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung fängt nämlich immer mit dem richtigen Ausmessen der Räume an. Klingt vielleicht kompliziert, ist es aber nicht.

Du brauchst dafür auch kein teures Profi-Equipment. Ein einfaches Maßband oder ein Zollstock reichen in den allermeisten Fällen absolut aus. Klar, ein Laser-Entfernungsmesser macht die Sache schneller, ist aber wirklich kein Muss, wenn du nur eine Wohnung mieten oder ein Haus kaufen willst.

Auf die lichten Maße kommt es an

Der wichtigste Grundsatz überhaupt: Gemessen werden immer die sogenannten lichten Maße. Das bedeutet ganz einfach, du misst auf dem Boden von Wand zu Wand. Stell dir vor, du willst einen Teppich verlegen – genau diese Fläche zählt.

Rohbaumaße, also die Abmessungen vor dem Verputzen, sind für dich völlig irrelevant. Auch Fußleisten, fest installierte Öfen oder ähnliches werden einfach „ignoriert“. Du misst also immer direkt bis zur sichtbaren Wand.

Tipp aus der Praxis: Miss jeden Raum an mindestens zwei verschiedenen Stellen. Wände sind selten perfekt gerade. Wenn du unterschiedliche Längen misst, nimm einfach den Mittelwert, dann kommst du dem echten Maß am nächsten.

Der richtige Umgang mit Nischen und Einbauten

Jetzt kommen wir zu den kleinen Details, bei denen oft Unsicherheit aufkommt. Was ist mit Nischen, Heizkörpern oder Einbauschränken? Die WoFlV hat da zum Glück klare und recht simple Regeln.

Tür- und Fensternischen:
Die zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn zwei Dinge zutreffen: Sie müssen bis zum Boden reichen und tiefer als 13 cm sein. Eine klassische Fensternische mit Fensterbank auf Hüfthöhe fällt also raus. Eine bodentiefe Fenstertür mit einer kleinen Einbuchtung im Mauerwerk würde man aber mitrechnen.

Heizkörper und Verkleidungen:
Heizkörper, deren Verkleidungen oder auch freiliegende Rohre werden bei der Messung nicht berücksichtigt. Du misst einfach so, als wären sie gar nicht da – also von der Wand dahinter bis zur gegenüberliegenden Wand.

Feste Einbauten:
Und was ist mit der Einbauküche, dem massiven Kleiderschrank oder der Badewanne? Auch die werden gedanklich aus dem Raum entfernt. Du misst die Grundfläche, als wäre der Raum komplett leer. Die Logik dahinter ist simpel: Diese Elemente könntest du theoretisch ausbauen, ohne die Bausubstanz an sich zu verändern.

Schornsteine, Pfeiler und Co. – hier musst du aufpassen

Eine wichtige Ausnahme gibt es bei festen, raumteilenden Bauteilen. Hier musst du genauer hinschauen:

• Schornsteine, Vormauerungen und Pfeiler: Haben diese Bauteile eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern UND sind sie höher als 1,50 Meter, dann musst du ihre Fläche von der Raumfläche abziehen.
• Ein kurzes Beispiel: Ein kleiner gemauerter Pfeiler mit den Maßen 20 cm x 20 cm hat eine Fläche von 0,04 m². Er wird also nicht abgezogen und einfach mitgemessen. Ein fetter Schornsteinzug mit 40 cm x 40 cm (das sind 0,16 m²) muss hingegen abgezogen werden, solange er die Mindesthöhe von 1,50 m knackt.

Diese Grundlagen sind das A und O, denn nur wenn die Basis stimmt, passt am Ende auch das Ergebnis. Nimm dir bei einer Besichtigung ruhig mal fünf Minuten Zeit und miss die wichtigsten Räume stichprobenartig nach. In unserem Ratgeber findest du übrigens weitere Tipps, was du bei einer Wohnungsbesichtigung beachten solltest, um perfekt vorbereitet zu sein. Mit diesen einfachen Regeln im Gepäck kannst du die Angaben im Exposé selbst prüfen und bei Bedarf kritisch nachhaken.

Knifflige Sonderfälle und ihre Tücken meistern

So, die Grundflächen der einfachen Räume hast du im Kasten. Jetzt kommen wir zu den Ecken und Kanten, bei denen die meisten Fehler passieren – und wo du am meisten Geld sparen kannst. Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung sind es oft die Sonderfälle wie Balkone, Dachschrägen oder Treppen, die den Unterschied zwischen einer fairen und einer völlig überzogenen Miete ausmachen.

Keine Sorge, das klingt komplizierter, als es ist. Mit ein paar klaren Regeln und handfesten Beispielen wirst du schnell zum Profi für deine eigenen vier Wände. Lass uns diese kniffligen Zonen mal ganz entspannt durchgehen.

Balkone, Loggien und Terrassen: Wie viel „draußen“ zählt wirklich?

Ein Platz an der Sonne ist super, aber bei der Wohnfläche zählt er nur zu einem Bruchteil. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind zwar Teil der Wohnung, fließen aber nie zu 100 % in die Berechnung ein. Und genau hier wird in Exposés am häufigsten geschummelt.

Die Grundregel der WoFlV ist zum Glück ganz einfach:

• In der Regel werden diese Außenflächen nur zu 25 % angerechnet. Ein 8 m² großer Balkon zählt also mit gerade mal 2 m² zur Wohnfläche.

Eine Ausnahme gibt es, aber die ist selten: Bei einer wirklich außergewöhnlich hochwertigen Ausstattung (denk an eine vollverglaste, windgeschützte Loggia mit edlem Holzboden) kann der Anteil auf bis zu 50 % steigen. Aber sei gewarnt: Das ist die absolute Ausnahme und muss gut begründet sein. Im Zweifel gehst du immer von den 25 % aus.

Dein Praxis-Tipp: Siehst du eine Wohnung mit einem riesigen Balkon, sei extra wachsam. Hier wird gern mal die volle Fläche angegeben, um die Wohnung auf dem Papier größer zu machen. Frag ganz direkt nach, mit welchem Prozentsatz der Balkon berechnet wurde.

Der Klassiker: Dachschrägen und die magische Höhenregel

Willkommen im Herzen der Wohnflächen-Fallen: dem Dachgeschoss. Hier entscheidet die Raumhöhe darüber, was von der Grundfläche am Ende wirklich als Wohnfläche auf dem Papier steht. Die WoFlV teilt den Raum unter der Schräge ganz klar in drei Zonen ein.

Die Regeln für die Raumhöhe sind das A und O:

• Flächen mit einer Höhe von über 2 Metern: Zählen zu 100 % zur Wohnfläche. Das ist der Bereich, in dem du dich frei bewegen kannst.
• Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern: Zählen nur noch zu 50 %. Das ist die „Bück-dich-Zone“.
• Flächen mit einer Höhe von unter 1 Meter: Zählen zu 0 %. Diese Fläche fällt komplett raus, auch wenn du dort was lagern kannst.

Stell dir vor, du stehst in einem Dachzimmer in der Mitte und gehst zur Wand. Genau da, wo du den Kopf einziehen musst, fängt die Zone an, die nur noch zur Hälfte oder gar nicht mehr zählt.

Ein Rechenbeispiel für eine Dachschräge

Machen wir es mal konkret. Stell dir einen Dachraum vor, der 5 Meter breit und 4 Meter tief ist. Die Schräge läuft an einer der langen Seiten entlang.

1. Voll anrechenbarer Bereich: Nehmen wir an, der Bereich mit über 2 Metern Höhe ist 5 m breit und 2,5 m tief.

   • Berechnung: 5 m x 2,5 m = 12,5 m² (diese zählen zu 100 %)

2. Teilweise anrechenbarer Bereich: Der Streifen unter der Schräge, wo die Höhe zwischen 1 und 2 Metern liegt, ist 5 m breit und 1 m tief.

   • Grundfläche hier: 5 m x 1 m = 5 m²
   • Anrechenbare Wohnfläche: 5 m² x 50 % = 2,5 m²

3. Nicht anrechenbarer Bereich: Der letzte Streifen ganz an der Wand ist 5 m breit und 0,5 m tief. Hier ist die Decke niedriger als 1 Meter.

   • Grundfläche: 5 m x 0,5 m = 2,5 m²
   • Anrechenbare Wohnfläche: 0 m²

Das Ergebnis? Aus einer Grundfläche von 20 m² (5 m x 4 m) werden in diesem Fall nur 15 m² (12,5 m² + 2,5 m²) anrechenbare Wohnfläche. Ein gewaltiger Unterschied, der sich direkt auf Miete oder Kaufpreis auswirkt!

Was ist mit Treppen, Kellern und unbeheizten Räumen?

Nicht jeder Raum, der zu deiner Wohnung gehört, ist automatisch auch Wohnfläche. Die WoFlV zieht hier klare Grenzen, die du kennen solltest, um nicht für Abstellkammern den vollen Preis zu zahlen.

Hier kommt eine schnelle Übersicht, wie du mit diesen Sonderfällen umgehst.

Anrechnung von Sonderflächen im Detail

Ein schneller Überblick, wie typische Sonderflächen wie Dachschrägen, Balkone und Treppen korrekt in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Sonderfläche	Regel nach WoFlV	Praxis-Tipp für dich
Dachschrägen > 2 m	Zählen zu 100 %	Das ist dein voll nutzbarer Wohnraum.
Dachschrägen 1-2 m	Zählen zu 50 %	Perfekt für Sideboards oder eine Leseecke. Miss hier genau nach!
Dachschrägen < 1 m	Zählen zu 0 %	Diese Fläche darf nicht in der Wohnflächenangabe auftauchen.
Balkone & Terrassen	Zählen i. d. R. zu 25 %	Sei skeptisch, wenn mehr angesetzt wird. 50 % sind sehr selten.
Treppen (> 3 Stufen)	Werden komplett abgezogen (0 %)	Die Grundfläche der Treppe zählt nicht, Treppenabsätze aber schon.
Unbeheizte Wintergärten	Zählen zu 50 %	Schön, aber kein ganzjähriger Wohnraum, daher nur die Hälfte.
Keller & Heizungsräume	Zählen zu 0 %	Das sind Zubehörräume, keine Wohnfläche. Egal, wie nah sie an der Wohnung liegen.

Diese Details zeigen, wie entscheidend eine saubere Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung ist. Sie soll ja den Raum abbilden, den du wirklich zum Leben nutzt. Im Jahr 2023 betrug die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung in Deutschland übrigens rund 92,2 Quadratmeter, während die Pro-Kopf-Wohnfläche auf circa 47,5 Quadratmeter anstieg. Ein Trend, der durch mehr Singlehaushalte und höhere Ansprüche angetrieben wird. Dass dabei Balkone nur zu 25 % und niedrige Dachräume nur teilweise zählen, sorgt für eine faire Vergleichbarkeit. Wenn dich die Zahlen interessieren, kannst du mehr über diese Statistiken zur Wohnfläche in Deutschland bei Statista erfahren.

Mit diesem Wissen im Gepäck bist du bestens gerüstet, um bei der nächsten Besichtigung die Angaben im Exposé kritisch zu prüfen und die richtigen Fragen zu stellen.

Die häufigsten Fehler bei der Wohnflächenberechnung aufdecken

Wer die Regeln kennt, lässt sich nicht so leicht über den Tisch ziehen. Jetzt, wo du die Feinheiten der Berechnung draufhast, wird es Zeit, die typischen Fehler zu entlarven, die bei der Angabe der Wohnfläche immer wieder passieren. Manchmal geschieht das aus reiner Unwissenheit, oft aber auch mit System, um eine Wohnung größer und damit wertvoller wirken zu lassen.

Wenn du diese Fallstricke kennst, kannst du die Zahlen im Exposé viel kritischer hinterfragen. Das gibt dir eine deutlich stärkere Verhandlungsposition – egal, ob du eine Wohnung mieten oder ein Haus kaufen willst – und schützt dich am Ende vor zu hohen Kosten.

Fehlerquelle 1: Balkon und Terrasse falsch angerechnet

Das ist der absolute Klassiker unter den Fehlern. Ein schöner, großer Balkon wird im Inserat stolz mit seiner vollen Quadratmeterzahl beworben, weil er die Wohnung natürlich attraktiver macht. Das ist aber schlichtweg falsch und einer der häufigsten Tricks.

Du weißt ja jetzt: Außenflächen wie Balkone, Terrassen oder Loggien dürfen laut WoFlV in der Regel nur mit 25 % ihrer Grundfläche einfließen. Ein 10 m² großer Balkon macht die Wohnfläche also nur um 2,5 m² größer, nicht um die vollen 10 m². Sei hier super wachsam und überschlage das im Kopf immer kurz selbst.

Mein Tipp aus der Praxis: Eine Anrechnung von 50 % ist extrem selten und kommt nur bei einer wirklich außergewöhnlich hochwertigen Gestaltung infrage. Wenn ein Verkäufer oder Vermieter damit argumentiert, solltest du sehr kritisch nachfragen, was genau diese hohe Qualität denn rechtfertigen soll. Meist ist das nur ein Versuch.

Fehlerquelle 2: Dachschrägen werden ignoriert

Noch so ein Dauerbrenner sind Dachgeschosswohnungen. Hier wird oft ganz bequem die komplette Grundfläche des Raumes als Wohnfläche angegeben, ohne die entscheidenden Höhenregeln zu beachten. Jeder Quadratmeter, der unter der magischen Grenze von 2 Metern Raumhöhe liegt, muss aber anders bewertet werden.

Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung verlangt klipp und klar: Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zur Hälfte, und alles unter einem Meter fliegt komplett raus. Wenn du bei einer Besichtigung in einem Dachraum stehst, achte mal ganz bewusst darauf, wie viel von der Fläche du tatsächlich aufrecht nutzen kannst. Ein kurzer Check mit dem Zollstock schafft da schnell Klarheit.

Fehlerquelle 3: Nutzflächen werden zu Wohnflächen

Ein ganz entscheidender Punkt, der oft für Verwirrung sorgt, ist die klare Trennung von Wohn- und Nutzfläche. Bestimmte Räume gehören einfach nicht in die Berechnung, selbst wenn sie praktisch sind und direkt an die Wohnung angrenzen.

Hier sind die typischen „falschen Freunde“, die unerlaubterweise in die Wohnfläche eingerechnet werden:

• Kellerräume: Ein Keller ist und bleibt ein Zubehörraum, auch wenn er schick ausgebaut ist. Die einzige Ausnahme sind echte Souterrainwohnungen, bei denen die Räume die strengen Anforderungen des Baurechts an Aufenthaltsräume erfüllen.
• Unbeheizte Dachböden: Ein nicht ausgebauter Speicher ist reine Nutzfläche, Punkt.
• Heizungsräume oder Waschküchen: Auch wenn diese Räume außerhalb der Wohnung liegen, werden sie manchmal fälschlicherweise anteilig zugerechnet. Das ist nicht zulässig.
• Garagen: Eine Garage zählt niemals, wirklich niemals zur Wohnfläche.

Werde besonders misstrauisch, wenn im Exposé Formulierungen wie „inklusive ausgebautem Hobbyraum im Keller“ auftauchen und diese Fläche in die Gesamtwohnfläche einfließt. Das ist in 99 % der Fälle ein klarer Fehler.

Fehlerquelle 4: Wichtige Abzüge werden vergessen

Kleinere, aber in der Summe relevante Fehler passieren, wenn notwendige Abzüge einfach unter den Tisch fallen. Bestimmte Bauteile im Raum müssen nämlich von der Grundfläche abgezogen werden, bevor man die Wohnfläche berechnet.

Dazu gehören vor allem:

• Treppen: Sobald eine Treppe mehr als drei Stufen hat, muss ihre Grundfläche von der Raumfläche abgezogen werden.
• Pfeiler und Schornsteine: Vormauerungen, Pfeiler oder freistehende Säulen müssen rausgerechnet werden, wenn sie eine Grundfläche von mehr als 0,1 m² haben und höher als 1,50 m sind.

Diese Details wirken vielleicht wie Kleinigkeiten, aber gerade in verwinkelten Wohnungen können sie die Wohnfläche spürbar reduzieren. Achte bei der Besichtigung auf solche Elemente und frage gezielt nach, ob sie bei der Berechnung auch wirklich berücksichtigt wurden.

Wenn du diese typischen Fehler kennst, verwandelst du dich vom passiven Interessenten zum aufgeklärten Wohnungssuchenden. Du kannst die Angaben im Exposé viel besser einschätzen und schützt dich aktiv vor einer zu hohen Miete oder einem überteuerten Kaufpreis.

Was tun, wenn die Wohnfläche nicht stimmt?

Du hast also den Zollstock gezückt, alles sorgfältig nachgemessen und kommst zu einem ernüchternden Ergebnis: Die Wohnung ist kleiner als im Exposé oder Mietvertrag angegeben. Was jetzt? Erstmal tief durchatmen. Das ist kein Grund zur Panik, sondern eine Situation, in der du ganz klare Rechte hast und handeln solltest.

Eine Abweichung bei der Wohnfläche ist leider keine Seltenheit. Aber nicht jeder fehlende Quadratzentimeter gibt dir sofort handfeste Ansprüche. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier eine ziemlich wichtige Grenze gezogen, die du unbedingt kennen solltest.

Die magische 10-Prozent-Grenze

Der entscheidende Wert, um den sich alles dreht, ist die 10-Prozent-Toleranzgrenze. Die Regel besagt im Kern: Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag vereinbart, liegt ein erheblicher Mangel vor. Erst dann kannst du als Mieter deine Rechte wirklich geltend machen.

• Beispiel aus der Praxis: Im Mietvertrag stehen 80 m². Du misst nach und kommst auf nur 70 m². Die Abweichung beträgt satte 10 m², was 12,5 % der vereinbarten Fläche entspricht. Damit liegst du klar über der 10-Prozent-Marke und kannst aktiv werden.
• Gegenbeispiel: Bei vereinbarten 80 m² misst du 75 m². Die Differenz von 5 m² macht nur 6,25 % aus. Diese Abweichung musst du in der Regel leider schlucken, ohne eine Mietminderung durchsetzen zu können.

Aber Achtung: Diese Toleranzgrenze gilt nur für die Frage der Mietminderung. Bei der Nebenkostenabrechnung oder bei Mieterhöhungen muss der Vermieter immer die tatsächliche, korrekte Wohnfläche zugrunde legen – selbst wenn die Abweichung unter 10 % liegt!

Der richtige Weg: Erst reden, dann handeln

Bevor du mit rechtlichen Schritten drohst, ist der erste und beste Weg immer das direkte Gespräch. Eine saubere Dokumentation ist dabei deine stärkste Waffe. Notiere deine Messergebnisse für jeden Raum ganz detailliert und erstelle eine eigene, nachvollziehbare Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Geh dann auf den Vermieter oder Verkäufer zu, leg deine Berechnungen sachlich auf den Tisch und erkläre die Abweichung. Oft lässt sich so eine schnelle und unkomplizierte Einigung finden, zum Beispiel durch eine Anpassung der Miete für die Zukunft.

Deine rechtlichen Möglichkeiten bei Mietverträgen

Sollte das Gespräch zu keiner Lösung führen, hast du als Mieter bei einer Abweichung von über 10 % mehrere Hebel in der Hand.

• Mietminderung: Du kannst die Miete kürzen – und zwar genau um den prozentualen Anteil, um den die Wohnung zu klein ist. In unserem Beispiel mit den 12,5 % Abweichung könntest du die Miete also um 12,5 % mindern.
• Rückforderung: Du hast das Recht, die zu viel gezahlte Miete der letzten Jahre zurückzufordern. Die Verjährungsgrenze liegt hier in der Regel bei drei Jahren.
• Anpassung der Nebenkosten: Fordere eine Korrektur der Betriebskostenabrechnungen auf Basis der korrekten, kleineren Fläche. Auch hier kannst du zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen.

Die korrekte Wohnfläche ist übrigens auch steuerlich relevant, denn sie dient als Bemessungsgrundlage bei der neuen Grundsteuer. In Deutschland gab es 2024 rund 43,8 Millionen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von etwa 4 Milliarden Quadratmetern. Eine einheitliche Norm wie die WoFlV sorgt hier für Transparenz und hilft, falsche Mietforderungen oder Steuerlasten zu vermeiden. Wenn dich die Entwicklung der Wohnfläche in Deutschland genauer interessiert, findest du weitere Einblicke auf cash-online.de.

Bevor du aber die Miete eigenmächtig kürzt, hol dir besser rechtlichen Rat. Eine fundierte Beratung kann dich vor teuren Fehlern bewahren. In unserem Ratgeber erfährst du mehr darüber, warum es sinnvoll sein kann, deinen Mietvertrag prüfen zu lassen.

Beim Immobilienkauf ist die Situation etwas anders. Hier dient die festgestellte Abweichung vor allem als starkes Argument, um den Kaufpreis neu zu verhandeln. Ist der Kaufvertrag bereits unterschrieben, sind Ansprüche schwieriger durchzusetzen, aber nicht unmöglich.

Deine Fragen zur Wohnflächenberechnung – kurz und bündig geklärt

Wer eine Wohnung mieten oder ein Haus kaufen will, stolpert immer wieder über dieselben Hürden. Gerade bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung tauchen oft Fragen auf. Das ist auch kein Wunder, denn hier geht es um Details, die am Ende richtig ins Geld gehen können. Packen wir die häufigsten Fragen an, damit du bei der nächsten Besichtigung ganz genau Bescheid weißt.

Zählt der Flur zur Wohnfläche?

Ja, ganz klar. Der Flur innerhalb deiner abgeschlossenen Wohnung gehört zur Wohnfläche und wird immer zu 100 % angerechnet. Er verbindet schließlich deine Zimmer und ist ein fester Teil deines Alltags. Das gilt übrigens auch für Dielen oder kleine Absätze vor Treppen, die sich in der Wohnung befinden.

Eine klare Grenze wird aber gezogen, sobald du deine Wohnungstür verlässt. Das Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzte Flure vor deiner Tür? Die zählen natürlich nicht zu deiner privaten Wohnfläche.

Was ist mit dem Heizungskeller oder der Waschküche?

Diese Räume sind klassische Zubehörräume. Auch wenn sie super praktisch sind und du sie vielleicht sogar alleine nutzt, gehören sie niemals zur Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist da eindeutig und schließt solche reinen Nutzflächen komplett aus.

Die Faustregel ist ganz einfach: Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume oder nicht ausgebaute Keller- und Dachbodenräume werden mit 0 % bewertet. Sollte ein Anbieter diese Flächen trotzdem in die Wohnfläche einrechnen, ist das ein deutliches Warnsignal für dich.

Wie messe ich eine Nische richtig aus?

Nischen sind so ein kleiner Sonderfall, aber die WoFlV hat dafür eine ziemlich simple Regel. Eine Tür- oder Fensternische wird nur dann zur Grundfläche dazugerechnet, wenn sie zwei Kriterien erfüllt:

• Sie muss bis zum Boden herunterreichen. Eine normale Fensterbank auf Hüfthöhe spielt also keine Rolle.
• Sie muss tiefer als 13 Zentimeter sein.

Findest du also eine bodentiefe Nische, die zum Beispiel 20 cm tief ist, kannst du diese Fläche voll mitzählen. Ist sie aber nur 10 cm tief, wird sie bei der Berechnung einfach ignoriert.

Und was ist der Unterschied zur DIN 277?

Das ist ein ganz wichtiger Punkt, der oft für Verwirrung sorgt. Die DIN 277 ist zwar auch eine Norm zur Flächenberechnung, aber sie dient primär im Bauwesen und definiert keine Wohnfläche, sondern sogenannte Nutzflächen.

Das Ergebnis? Die Berechnung nach DIN 277 spuckt fast immer eine höhere Quadratmeterzahl aus. Das liegt daran, dass hier auch Keller, Treppenhäuser oder Technikräume als Nutzfläche mitgezählt werden. Für deinen Miet- oder Kaufvertrag ist aber in der Regel allein die Wohnflächenverordnung (WoFlV) relevant. Sie spiegelt den Raum wider, in dem du tatsächlich lebst.

Lass dich also nicht von einer Angabe wie „Fläche nach DIN 277“ beeindrucken. Wenn es um deine Miete oder den Kaufpreis geht, ist die Berechnung nach WoFlV der einzig faire und rechtlich maßgebliche Standard. Frag im Zweifel immer direkt nach, welche Methode verwendet wurde.

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